Dans la proche banlieue de Paris, il est commun de tomber sur des maisons anciennes à rénover. Dans cet article je vous présente les différents axes de modernisation de ce type de maison ainsi que les différents aspects à étudier, d’une part esthétique et d’autre part technique.
Qu'est ce qu'une maison ancienne?
Je fais référence ici aux maisons construites avant 1960. La configuration habituelle pour les maisons de cette époque sont un rez-de-chaussée surélevé et un sous-sol total semi-enterré. Depuis les pièces de vie de la maison, l’accès au jardin est difficile. Parfois le seul accès est la porte d’entrée, parfois il existe un accès de la cuisine donnant soit directement sur le jardin, soit menant au sous-sol où une porte ouvre enfin sur le jardin.
Chaque pièce est cloisonnée, menant vers un couloir central. La cuisine est séparée du salon.
La maison est plutôt petite, de 50 à 60 m2 environ. Si la surface est supérieure à 80 m2, alors habituellement des annexes comme les combles ou le sous-sol ont été aménagées en surface habitable, avec donc une hauteur sous plafond de plus de 1,80 m répondant à la règlementation mais pas vraiment à la demande.
Les fenêtres sont plus petites que le standard actuel, que ce soit en hauteur ou en largeur.
L’isolation est insuffisante. Le système de chauffage et d’eau chaude est au fuel ou au gaz.
Pour se rapprocher du standard actuel, plusieurs axes de travaux sont envisageables: l’aménagement du sous-sol, la construction d’une terrasse, la construction d’un extension, l’aménagement des combles et la réorganisation intérieure.
Rénover une maison en aménagement du sous-sol
Pour avoir un accès de plain-pied au jardin, la solution est de réaménager le sous-sol en pièce de vie: salon, salle à manger et cuisine. Facile à dire mais pas si facile à réaliser quand on souhaite un bon rendu. En effet la hauteur sous plafond étant réduite, il faudra creuser, refaire les fondations de la maison et avoir le budget qui va avec. De plus atteindre le standard de hauteur de 2,50 m est généralement difficile. Cette option s’avère néanmoins intéressante pour les terrains en pente.
Autrement le sous-sol peut être aménagé en coin nuit. Lorsque la hauteur sous plafond est convenable, à partir de 2,20 m, cette opération est peu couteuse. On peut alors agrandir les pièces de vie en supprimant les chambres du rez-de-chaussée. Reste alors à créer un espace de type terrasse pour profiter d’un coin extérieur pour prendre le repas ou une pause café.
Rénover une maison avec une terrasse sur pilotis
Construire une terrasse sur pilotis permet de profitez d’un espace extérieur d’accès facile du salon, de la salle à manger voir de la cuisine. En effet il sera décourageant de sortir manger dans le jardin en faisant tout le tour de la maison avec les plats et la vaisselle. De plus cette terrasse augmente l’accessibilité au jardin en le reliant à la maison via un escalier direct.
Rénover une maison avec une extension
Lorsque le terrain et le PLU le permettent, construire une extension permet à la fois d’agrandir la pièce de vie et de la moderniser. On peut imaginer l’installation de grandes baies vitrées, de lanterneaux ou fenêtres de toit. En rez-de-chaussée surélevé, le bas de l’extension est une pièce en plus. Bureau, atelier de loisir, salle de sport… à vous de l’imaginer.
Rénover une maison en aménagement les combles et en réalisant une surélévation
Aménager les combles permet d’augmenter le nombre de chambres, souvent insuffisant dans ces vieilles maisons. Si votre budget vous le permet, procéder à une surélévation est une option avantageuse. D’une part, on gagne en confort avec des pièces non mansardées. D’autre part on peut créer plus de pièces. Et enfin l’augmentation de la surface habitable vous permet d’augmenter la valeur de votre bien.
Pensez à vérifier que la parcelle ne se situe pas sur une zone d’anciennes carrières. En effet le remblaiement augmentent considérablement l’enveloppe budgétaire des travaux.
Rénover une maison en supprimant des cloisons dans les pièces de vie
La suppression des cloisons dans les pièces de vie permet de répondre aux tendances actuelles avec de grands espaces ouverts. L’identification des murs porteurs est un élément essentiel pour cette étape.
A l’époque les cuisines étaient fermées et séparées du salon. Lorsque son ouverture est possible, elle nécessite souvent la pose d’un IPN dont le coût n’est pas négligeable. Envisagez aussi les ouvertures partielles car chaque mètre compte.
Agrandir les fenêtres permet de moderniser la maison et de gagner en luminosité. Côté terrasse, installez des portes fenêtres ou des baies vitrées.
Isolation et énergie
Les maisons anciennes qui n’ont pas été rénovées sont de classe énergétique F ou G, soient des passoires thermiques. Ces informations sont fournies par le DPE, diagnostic de performance énergétique.
Il faudra tout d’abord réfléchir aux travaux d’isolation pour réduire le coût de la consommation d’énergie en chauffage. L’isolation par l’extérieur est efficace et permet de garder toute la surface intérieur de la maison qui n’est souvent pas très grande. Cependant elle sera beaucoup plus cher que l’isolation par l’intérieur.
Puis il faudra se pencher sur le système de chauffage. Pour les circuits à gaz, si la chaudière est récente, son remplacement peut être différé. En revanche, le système au fuel est lui obsolète. En rénovation, l’installation d’une pompe à chaleur air/eau permet de conserver l’ancien circuit de chauffage et même les radiateurs s’ils sont encore en bon état. La pompe à chaleur permet un meilleur reclassement énergétique qu’un système de chauffage électrique.
Ensuite vient l’installation électrique à remettre aux normes. En effet à l’époque il n’y avait ni ligne de terre, ni disjoncteur différentiel! Comptez là aussi un bon budget.
En rénovation, on ne change pas tout
En rénovation de maison ancienne on rénove beaucoup mais pas tout non plus, au risque d’avoir des frais supérieurs à des frais de démolition et construction. Par exemple il serait judicieux de conserver les emplacements des sanitaires, des points d’eau, de la cuisine, pour éviter de refaire toute la plomberie.
Comment procéder pour choisir votre maison à rénover
Commencer par faire le point sur ce que vous souhaitez obligatoirement: jardin de plain pied, cuisine ouverte, salon côté jardin, etc.
Puis lors de la visite, analysez et déterminez si vous pouvez obtenir un résultat qui vous conviendrait après travaux, tout en conservant une grande partie de l’existant comme les points d’eau, les sanitaires et la cuisine.
Faites ensuite un devis des travaux par un ou plusieurs entrepreneurs pour estimer le prix de la rénovation et l’inclure dans la négociation du crédit.
La rénovation d’une maison ancienne peut ne pas vous convenir pour les raisons évoquées précédemment. Dans ce cas, optez pour des maisons construites après 1970 environ. Leur base est plus semblable au standard actuel et les travaux seront principalement d’ordre esthétique.
En espérant que ces informations vous aideront à concrétiser votre projet.
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